Cijene stambenih kvadrata u Hrvatskoj već su godinama jedna od glavnih tema javnog diskursa. Dok se u javnosti često stvara narativ kako su nekretnine postale potpuno nedostižne prosječnom građaninu te da proživljavamo nezapamćenu krizu priuštivosti stanovanja, neovisni ekonomski analitičar Ivica Brkljača u svojoj najnovijoj objavi nudi posve drukčiji pogled na brojke. Kroz prizmu povijesnih podataka i odnosa plaća i cijena kvadrata, Brkljača dokazuje – kupnja stana danas statistički je povoljnija nego početkom milenija ili uoči velike krize 2008. godine.

Korijeni problema: Nekretnine kao jedina investicija

Nekretnine u Hrvatskoj nikada nisu bile jeftine i to je nepobitna činjenica, ističe u uvodu Brkljača. No, korijen tog problema nije od jučer. Glavni uzrok visokih cijena leži u mentalitetu i investicijskim navikama domaćeg stanovništva.

Većina boljestojećih Hrvata, naime, ne zna u ništa drugo uložiti svoj kapital osim u kvadrate. Riječ je o fenomenu koji vuče korijene još iz bivše države, kada je ulaganje u nekretnine bilo praktički jedini opipljiv i siguran način dugoročne štednje i očuvanja vrijednosti novca. S druge strane, radnik s prosječnom plaćom u Hrvatskoj nikada kroz povijest nije mogao s lakoćom kupiti stan.

Međutim, pitanje koje se danas postavlja glasi: jesu li nekretnine, nakon snažnog rasta cijena posljednjih godina, postale još nepristupačnije nego što su bile prije? Brkljačin odgovor je iznenađujući za mnoge – ne, nisu.

Brojke ne lažu: Danas smo ispod 25-godišnjeg prosjeka

Analizirajući podatke o priuštivosti stambenog prostora, analitičar povlači paralelu s kretanjem prosječnih plaća i cijenama novogradnje. Kada se pogleda povijesni kontekst, podaci jasno pokazuju da trenutačna situacija, unatoč nominalno visokim cijenama, nije najgora u povijesti.

Početkom milenija, točnije 2000. godine, za stan od 70 četvornih metara bilo je potrebno izdvojiti preko 15 godišnjih neto plaća. Isti, izrazito nepovoljan omjer pogodio je građane i na vrhuncu pretprošlog nekretninskog balona, odnosno 2007. i 2008. godine.

Najbolje vrijeme za kupnju nekretnine, prema ovom indikatoru, bilo je u razdoblju 2017. and 2018. godine, kada je za isti stan bilo potrebno izdvojiti najmanje godišnjih plaća.

Ključan podatak koji Brkljača iznosi jest dugoročni prosjek: u posljednjih 25 godina u Hrvatskoj je za 70 kvadrata novogradnje u prosjeku trebalo izdvojiti 12,6 godišnjih plaća.

S obzirom na snažan i kontinuiran rast neto plaća u Hrvatskoj u posljednje vrijeme, odnos cijene stana i kupovne moći trenutačno se nalazi ispod tog povijesnog prosjeka, što znači da su stanovi matematički priuštiviji nego u dobrom dijelu proteklih četvrt stoljeća.

Kamatne stope čine razliku

Da bi situacija bila još zanimljivija, u obzir treba uzeti i način na koji se nekretnine kupuju. Budući da je kupnja putem stambenog kredita dominantan model na koji mlade obitelji i pojedinci dolaze do krova nad glavom, kretanje kamatnih stopa igra ključnu ulogu.

Kada se u formulu priuštivosti uključe povijesne i sadašnje kamatne stope, Brkljača zaključuje kako je ukupna situacija za kupce koji se financiraju kreditom danas zapravo još povoljnija u usporedbi s prijašnjim kriznim razdobljima (poput 2008. godine), kada su kamatne stope na stambene kredite bile drastično više nego danas.

Iako osjećaj pritiska na kućne budžete zbog rasta cijena ostaje stvaran, hladna ekonomska statistika pokazuje da rast primanja i povoljniji uvjeti financiranja uspješno ublažavaju udar poskupljenja kvadrata, čineći kupnju stana u ovom trenutku održivijom nego što to sugeriraju uobičajeni naslovi u medijima.